1. Khi nào việc sử dụng các chuyên gia khác (ví dụ: kỹ sư xây dựng, chuyên gia môi trường) là cần thiết trong quá trình định giá bất động sản?
A. Khi cần đánh giá các vấn đề kỹ thuật hoặc môi trường phức tạp.
B. Khi luôn cần có ý kiến của nhiều người để đảm bảo tính khách quan.
C. Khi không đủ thời gian để tự mình thu thập thông tin.
D. Khi khách hàng yêu cầu.
2. Trong định giá bất động sản, ‘giá trị thanh lý’ (liquidation value) đề cập đến điều gì?
A. Giá trị có thể thu được khi bán nhanh bất động sản trong một khoảng thời gian ngắn.
B. Giá trị cao nhất mà bất động sản có thể đạt được trên thị trường.
C. Chi phí để xây dựng lại một bất động sản tương tự.
D. Giá trị được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Phương pháp chi phí trong định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc nào?
A. Giá trị của một bất động sản không nên vượt quá chi phí để tạo ra một bất động sản tương tự.
B. Giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào thu nhập mà nó tạo ra.
C. Giá trị của một bất động sản được xác định bởi giá bán của các bất động sản tương tự.
D. Giá trị của một bất động sản tăng theo thời gian.
4. Khi nào việc định giá bất động sản cần phải tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế?
A. Khi bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay quốc tế hoặc được mua bán bởi các nhà đầu tư nước ngoài.
B. Khi bất động sản nằm ở khu vực nông thôn.
C. Khi bất động sản có giá trị thấp.
D. Khi không có quy định pháp luật nào khác.
5. Tại sao vị trí được coi là yếu tố quan trọng nhất trong định giá bất động sản?
A. Vị trí ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các tiện ích, dịch vụ và cơ hội việc làm.
B. Vị trí quyết định chi phí xây dựng.
C. Vị trí không thay đổi theo thời gian.
D. Vị trí luôn đảm bảo an ninh tốt.
6. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra ‘lỗi thời chức năng’ (functional obsolescence) trong định giá bất động sản?
A. Thiết kế không phù hợp với nhu cầu hiện tại của thị trường.
B. Hao mòn vật chất do sử dụng lâu ngày.
C. Vị trí không thuận lợi.
D. Ô nhiễm môi trường.
7. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được xem xét khi xác định tỷ suất chiết khấu trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)?
A. Rủi ro của dòng tiền.
B. Lãi suất phi rủi ro.
C. Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
D. Chi phí xây dựng ban đầu.
8. Trong định giá bất động sản, ‘thu nhập ròng hoạt động’ (NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu trừ đi chi phí hoạt động.
B. Tổng doanh thu trừ đi chi phí tài chính.
C. Tổng doanh thu trừ đi chi phí khấu hao.
D. Tổng doanh thu trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp.
9. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Khoảng cách địa lý gần với bất động sản mục tiêu.
B. Thời gian giao dịch gần với thời điểm định giá.
C. Mức độ tương đồng về đặc điểm với bất động sản mục tiêu.
D. Giá bán cao nhất trong khu vực.
10. Phương pháp chiết trừ trong định giá bất động sản thường được sử dụng khi nào?
A. Khi có đủ dữ liệu so sánh về các bất động sản tương tự.
B. Khi bất động sản có tiềm năng phát triển lớn trong tương lai.
C. Khi giá trị đất chiếm tỷ lệ lớn trong tổng giá trị bất động sản và có thể xác định được giá trị xây dựng.
D. Khi bất động sản nằm trong khu vực có quy hoạch phức tạp.
11. Khái niệm ‘giá trị sử dụng’ trong định giá bất động sản thể hiện điều gì?
A. Giá trị mà bất động sản mang lại cho một người sử dụng cụ thể.
B. Giá trị cao nhất mà bất động sản có thể đạt được trên thị trường.
C. Chi phí để xây dựng lại một bất động sản tương tự.
D. Giá trị được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
12. Trong định giá bất động sản, ‘chi phí cơ hội’ (opportunity cost) là gì?
A. Lợi nhuận tiềm năng bị mất đi khi lựa chọn đầu tư vào một bất động sản cụ thể.
B. Chi phí xây dựng cơ bản.
C. Chi phí bảo trì hàng năm.
D. Thuế bất động sản phải nộp.
13. Trong định giá bất động sản, ‘giá trị bảo hiểm’ khác với ‘giá trị thị trường’ như thế nào?
A. Giá trị bảo hiểm chỉ bao gồm chi phí tái thiết, không bao gồm giá trị đất.
B. Giá trị bảo hiểm luôn cao hơn giá trị thị trường.
C. Giá trị bảo hiểm và giá trị thị trường luôn bằng nhau.
D. Giá trị bảo hiểm chỉ áp dụng cho nhà ở, không áp dụng cho đất.
14. Nguyên tắc ‘sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất’ trong định giá bất động sản có nghĩa là gì?
A. Sử dụng bất động sản cho mục đích mang lại lợi nhuận cao nhất.
B. Sử dụng bất động sản theo đúng quy hoạch của nhà nước.
C. Sử dụng bất động sản một cách bền vững và thân thiện với môi trường.
D. Sử dụng bất động sản cho mục đích cộng đồng.
15. Khi định giá một bất động sản đặc biệt (ví dụ: di tích lịch sử), phương pháp nào thường được sử dụng?
A. Kết hợp nhiều phương pháp để xem xét các yếu tố độc đáo của bất động sản.
B. Chỉ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Chỉ sử dụng phương pháp chi phí.
D. Chỉ sử dụng phương pháp thu nhập.
16. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản mục tiêu được thực hiện như thế nào?
A. Điều chỉnh tăng nếu bất động sản so sánh có các đặc điểm kém hơn bất động sản mục tiêu.
B. Điều chỉnh giảm nếu bất động sản so sánh có các đặc điểm kém hơn bất động sản mục tiêu.
C. Điều chỉnh tăng nếu bất động sản so sánh có các đặc điểm tốt hơn bất động sản mục tiêu.
D. Không cần điều chỉnh nếu các bất động sản nằm trong cùng một khu vực.
17. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của một bất động sản?
A. Tình trạng pháp lý của bất động sản.
B. Mức độ ô nhiễm môi trường xung quanh.
C. Sở thích cá nhân của người định giá.
D. Lãi suất ngân hàng cho vay mua nhà.
18. Phương pháp thặng dư trong định giá bất động sản thường được áp dụng cho loại hình bất động sản nào?
A. Đất trống có tiềm năng phát triển.
B. Căn hộ chung cư đã hoàn thiện.
C. Nhà phố đang cho thuê.
D. Văn phòng làm việc đã qua sử dụng.
19. Trong định giá bất động sản, mục đích của việc phân tích thị trường là gì?
A. Xác định các yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
B. Tính toán chi phí xây dựng.
C. Đánh giá tình trạng pháp lý của bất động sản.
D. Dự đoán lãi suất ngân hàng.
20. Trong định giá bất động sản, ‘tài sản vô hình’ (intangible assets) có thể bao gồm những gì?
A. Uy tín thương hiệu của khách sạn hoặc trung tâm thương mại.
B. Chi phí xây dựng cơ bản.
C. Diện tích đất.
D. Các trang thiết bị nội thất.
21. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Căn hộ chung cư.
B. Nhà máy sản xuất.
C. Khách sạn lớn.
D. Trung tâm thương mại.
22. Trong định giá bất động sản, ‘phân tích độ nhạy’ (sensitivity analysis) được sử dụng để làm gì?
A. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau đến giá trị bất động sản.
B. Tính toán chi phí xây dựng.
C. Xác định tình trạng pháp lý của bất động sản.
D. Dự đoán xu hướng thị trường.
23. Trong định giá bất động sản, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng để làm gì?
A. Tính toán thu nhập ròng hoạt động (NOI).
B. Chuyển đổi thu nhập ròng hoạt động (NOI) thành giá trị bất động sản.
C. Xác định chi phí khấu hao của bất động sản.
D. Đánh giá rủi ro đầu tư vào bất động sản.
24. Khi nào nên sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong định giá bất động sản?
A. Khi bất động sản có dòng tiền ổn định và dự đoán được trong tương lai.
B. Khi bất động sản không tạo ra thu nhập.
C. Khi không có dữ liệu so sánh về các bất động sản tương tự.
D. Khi thị trường bất động sản biến động mạnh.
25. Tại sao cần phải điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh theo thời gian trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Để phản ánh sự thay đổi của thị trường bất động sản theo thời gian.
B. Để giảm thiểu sai sót trong quá trình định giá.
C. Để tuân thủ quy định của pháp luật.
D. Để tăng tính cạnh tranh cho bất động sản mục tiêu.
26. Trong định giá bất động sản, ‘khấu hao’ (depreciation) đề cập đến điều gì?
A. Sự giảm giá trị của bất động sản do hao mòn vật chất, lỗi thời chức năng hoặc các yếu tố bên ngoài.
B. Sự tăng giá trị của bất động sản do lạm phát.
C. Chi phí bảo trì và sửa chữa bất động sản.
D. Thuế bất động sản phải nộp.
27. Khi định giá một bất động sản đang cho thuê, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt?
A. Điều khoản của hợp đồng thuê và lịch sử thanh toán của người thuê.
B. Chi phí bảo trì hàng năm.
C. Màu sơn của tòa nhà.
D. Số lượng phòng ngủ.
28. Sự khác biệt chính giữa định giá bất động sản cho mục đích thế chấp và định giá cho mục đích mua bán là gì?
A. Định giá cho thế chấp thường thận trọng hơn để bảo vệ quyền lợi của người cho vay.
B. Định giá cho mua bán luôn cao hơn để thu hút người mua.
C. Định giá cho thế chấp không cần xem xét yếu tố thị trường.
D. Định giá cho mua bán chỉ dựa trên chi phí xây dựng.
29. Điều gì xảy ra nếu một bất động sản không tuân thủ quy định về sử dụng đất?
A. Giá trị của bất động sản có thể bị giảm do hạn chế về khả năng sử dụng.
B. Giá trị của bất động sản sẽ tăng do tính khan hiếm.
C. Không ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị cho thuê.
30. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thu nhập?
A. Trung tâm thương mại.
B. Đất nông nghiệp.
C. Nhà ở riêng lẻ.
D. Biệt thự nghỉ dưỡng.
31. Khái niệm nào sau đây mô tả giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà một bất động sản mang lại?
A. Chi phí thay thế
B. Giá trị thị trường
C. Thu nhập ròng hoạt động (NOI)
D. Giá trị đầu tư
32. Tỷ lệ chiết khấu được sử dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) phản ánh điều gì?
A. Chi phí xây dựng bất động sản
B. Tỷ suất sinh lời yêu cầu của nhà đầu tư và rủi ro của khoản đầu tư
C. Tỷ lệ lạm phát dự kiến
D. Chi phí hoạt động của bất động sản
33. Yếu tố nào sau đây có thể dẫn đến sự khác biệt giữa ‘giá trị thị trường’ và ‘giá trị đầu tư’ của một bất động sản?
A. Các điều kiện thị trường chung
B. Vị trí của bất động sản
C. Mục tiêu và yêu cầu cụ thể của nhà đầu tư
D. Đặc điểm vật lý của bất động sản
34. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến giá trị của một bất động sản?
A. Vị trí
B. Tình trạng kinh tế
C. Sở thích cá nhân của người định giá
D. Luật pháp và quy định
35. Điều gì xảy ra với hệ số vốn hóa (Cap Rate) khi rủi ro đầu tư tăng lên?
A. Hệ số vốn hóa tăng lên
B. Hệ số vốn hóa giảm xuống
C. Hệ số vốn hóa không đổi
D. Hệ số vốn hóa bằng không
36. Trong định giá bất động sản, ‘nguyên tắc thay thế’ nói lên điều gì?
A. Giá trị của một bất động sản có xu hướng được xác định bởi chi phí để mua một bất động sản thay thế tương đương.
B. Bất động sản nên được thay thế bằng một bất động sản mới hơn sau một khoảng thời gian nhất định.
C. Giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo thời gian.
D. Người mua nên thay thế bất động sản cũ bằng bất động sản mới.
37. Loại hình bất động sản nào sau đây KHÔNG phù hợp để định giá bằng phương pháp thu nhập trực tiếp?
A. Cao ốc văn phòng cho thuê
B. Trung tâm thương mại
C. Nhà ở để ở
D. Căn hộ cho thuê
38. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)?
A. Nhà ở gia đình đơn lẻ
B. Đất trống
C. Tòa nhà văn phòng
D. Cửa hàng bán lẻ nhỏ
39. Một báo cáo định giá bất động sản nên bao gồm những gì?
A. Chỉ kết quả định giá cuối cùng.
B. Mô tả chi tiết về quy trình định giá, dữ liệu sử dụng và phân tích.
C. Thông tin cá nhân của người định giá.
D. Ý kiến chủ quan của người định giá về tiềm năng của bất động sản.
40. Phương pháp định giá nào phù hợp nhất để định giá một bất động sản không tạo ra thu nhập?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
41. Loại hình kiểm tra nào sau đây KHÔNG thường được thực hiện trong quá trình thẩm định bất động sản?
A. Kiểm tra cấu trúc
B. Kiểm tra môi trường
C. Kiểm tra tài chính cá nhân của người bán
D. Kiểm tra hệ thống điện nước
42. Khi sử dụng phương pháp so sánh giao dịch, điều gì quan trọng nhất để đảm bảo tính chính xác của định giá?
A. Số lượng bất động sản so sánh được sử dụng
B. Sự tương đồng giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu
C. Giá bán trung bình của tất cả các bất động sản so sánh
D. Thời gian bán của các bất động sản so sánh
43. Đâu là công thức tính thu nhập ròng hoạt động (NOI)?
A. Tổng doanh thu tiềm năng – Chi phí hoạt động
B. Tổng doanh thu hiệu quả – Chi phí hoạt động
C. Tổng doanh thu tiềm năng – Chi phí tài chính
D. Tổng doanh thu hiệu quả – Chi phí tài chính
44. Một thẩm định viên bất động sản có trách nhiệm gì đối với các thông tin mà họ sử dụng trong quá trình định giá?
A. Chỉ sử dụng thông tin do khách hàng cung cấp.
B. Xác minh tính chính xác và độ tin cậy của tất cả các thông tin.
C. Sử dụng bất kỳ thông tin nào có sẵn để hoàn thành báo cáo nhanh chóng.
D. Chỉ sử dụng thông tin từ các nguồn công khai.
45. Trong phương pháp chi phí, ‘chi phí thay thế’ khác với ‘chi phí tái tạo’ như thế nào?
A. Chi phí thay thế sử dụng vật liệu hiện đại, trong khi chi phí tái tạo sử dụng vật liệu gốc.
B. Chi phí thay thế bao gồm chi phí đất đai, trong khi chi phí tái tạo thì không.
C. Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho bất động sản thương mại.
D. Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế.
46. Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị hiện tại của bất động sản?
A. Tỷ lệ chiết khấu
B. Tỷ lệ lấp đầy
C. Chi phí hoạt động
D. Tổng doanh thu tiềm năng
47. Loại hình giá trị nào sau đây thường được sử dụng trong các vụ ly hôn để phân chia tài sản?
A. Giá trị bảo hiểm
B. Giá trị thanh lý
C. Giá trị thị trường
D. Giá trị đặc biệt
48. Điều gì KHÔNG phải là một bước trong quy trình định giá bất động sản tiêu chuẩn?
A. Xác định vấn đề định giá
B. Phân tích thị trường
C. Thương lượng giá với người mua
D. Báo cáo kết quả định giá
49. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đòi hỏi điều gì?
A. Sử dụng bất động sản cho mục đích tạo ra thu nhập cao nhất
B. Sử dụng bất động sản một cách hợp pháp, khả thi về mặt vật chất, được tài trợ đầy đủ và mang lại giá trị cao nhất
C. Sử dụng bất động sản theo quy định của pháp luật
D. Sử dụng bất động sản để phục vụ cộng đồng
50. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được xem xét khi xác định ‘khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất’ của một bất động sản?
A. Tính hợp pháp của việc sử dụng
B. Tính khả thi về mặt vật chất
C. Lợi ích cá nhân của chủ sở hữu
D. Tính khả thi về mặt tài chính
51. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
C. Nguyên tắc cung và cầu
D. Nguyên tắc bảo toàn năng lượng
52. Trong phương pháp chi phí, loại khấu hao nào khó định lượng nhất?
A. Khấu hao vật lý
B. Khấu hao chức năng
C. Khấu hao bên ngoài
D. Khấu hao do hao mòn
53. Hệ số vốn hóa (Cap Rate) được sử dụng trong phương pháp thu nhập để làm gì?
A. Tính chi phí xây dựng
B. Ước tính thu nhập tiềm năng
C. Chuyển đổi thu nhập ròng hoạt động (NOI) thành giá trị
D. Xác định tỷ lệ lấp đầy
54. Trong định giá bất động sản, ‘giá trị thanh lý’ thường thấp hơn ‘giá trị thị trường’ vì lý do gì?
A. Giá trị thanh lý không tính đến chi phí giao dịch.
B. Giá trị thanh lý giả định một khoảng thời gian tiếp thị ngắn hơn và áp lực bán hàng lớn hơn.
C. Giá trị thanh lý luôn được xác định bởi tòa án.
D. Giá trị thanh lý chỉ áp dụng cho bất động sản thương mại.
55. Khi nào thì phương pháp ‘chi phí’ là phù hợp nhất để định giá một bất động sản?
A. Khi có nhiều giao dịch so sánh gần đây.
B. Khi bất động sản tạo ra thu nhập ổn định.
C. Khi bất động sản là mới hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt.
D. Khi thị trường bất động sản đang tăng trưởng nhanh chóng.
56. Sự khác biệt chính giữa ‘giá’ và ‘giá trị’ trong định giá bất động sản là gì?
A. Giá là số tiền được yêu cầu, trong khi giá trị là số tiền được trả.
B. Giá là một thực tế lịch sử, trong khi giá trị là một ước tính về giá trị có thể có.
C. Giá được xác định bởi người mua, trong khi giá trị được xác định bởi người bán.
D. Giá là giá trị chủ quan, trong khi giá trị là giá trị khách quan.
57. Trong phương pháp so sánh giao dịch, điều chỉnh nào sau đây thường được thực hiện đầu tiên?
A. Điều chỉnh theo quy mô
B. Điều chỉnh theo vị trí
C. Điều chỉnh theo quyền sở hữu
D. Điều chỉnh theo thời gian bán
58. Trong phương pháp chi phí, ‘khấu hao chức năng’ đề cập đến điều gì?
A. Sự hao mòn vật lý của các thành phần của tòa nhà.
B. Sự lỗi thời hoặc không hiệu quả trong thiết kế hoặc bố trí của tòa nhà.
C. Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
D. Sự giảm giá trị do các quy định mới.
59. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến hệ số vốn hóa (Cap Rate)?
A. Lãi suất
B. Rủi ro đầu tư
C. Tình trạng kinh tế
D. Màu sơn của tòa nhà
60. Trong phương pháp so sánh giao dịch, điều chỉnh nào sau đây được thực hiện khi bất động sản so sánh có tính năng tốt hơn bất động sản mục tiêu?
A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh
B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh
C. Không điều chỉnh
D. Điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát
61. Loại hình khảo sát nào cung cấp thông tin chi tiết nhất về ranh giới và đặc điểm của bất động sản?
A. Khảo sát vị trí
B. Khảo sát bản đồ
C. Khảo sát địa chính
D. Khảo sát quy hoạch
62. Trong phương pháp thu nhập, việc xác định thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income – NOI) có vai trò gì?
A. Để tính toán chi phí quản lý bất động sản
B. Để xác định khả năng sinh lời của bất động sản
C. Để tính thuế bất động sản
D. Để xác định giá trị bảo hiểm của bất động sản
63. Khi nào thì việc sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (discounted cash flow – DCF) phù hợp nhất trong định giá bất động sản?
A. Khi định giá nhà ở gia đình
B. Khi định giá đất trống
C. Khi định giá các dự án bất động sản phức tạp có dòng tiền dự kiến trong tương lai
D. Khi định giá các bất động sản có lịch sử giao dịch lâu dài
64. Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên những nguyên tắc nào?
A. Phù hợp với giá thị trường, tuân thủ khung giá đất
B. Phù hợp với mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất
C. Bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch
D. Tất cả các đáp án trên
65. Đâu là yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn một dịch vụ định giá bất động sản trực tuyến?
A. Giá cả dịch vụ
B. Tốc độ cung cấp kết quả
C. Độ tin cậy và uy tín của dịch vụ
D. Giao diện người dùng thân thiện
66. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh giá của các bất động sản tương tự đã bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
67. Điều gì sau đây là một ví dụ về ảnh hưởng của yếu tố bên ngoài đến giá trị bất động sản?
A. Tình trạng xuống cấp của ngôi nhà
B. Thiết kế nội thất lỗi thời
C. Ô nhiễm môi trường trong khu vực
D. Diện tích của khu vườn
68. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ ‘highest and best use’ (sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) đề cập đến điều gì?
A. Sử dụng hiện tại của bất động sản
B. Sử dụng tạo ra giá trị cao nhất cho bất động sản
C. Sử dụng được pháp luật cho phép
D. Sử dụng mang lại lợi ích cho cộng đồng
69. Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng để làm gì?
A. Tính toán chi phí hoạt động của bất động sản
B. Ước tính thu nhập ròng từ bất động sản
C. Chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị bất động sản
D. Xác định lãi suất vay thế chấp
70. Yếu tố nào sau đây thể hiện sự lỗi thời về chức năng của một bất động sản?
A. Sơn tường bị bong tróc
B. Hệ thống điện không đáp ứng nhu cầu sử dụng hiện tại
C. Vị trí bất động sản không thuận lợi
D. Giá trị bất động sản giảm do khủng hoảng kinh tế
71. Yếu tố nào sau đây không ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản?
A. Vị trí của bất động sản
B. Tình trạng pháp lý của bất động sản
C. Sở thích cá nhân của người định giá
D. Tình hình kinh tế khu vực
72. Khi so sánh hai bất động sản tương tự, một bất động sản có vị trí gần trường học và công viên hơn. Theo nguyên tắc nào, bất động sản này có giá trị cao hơn?
A. Nguyên tắc cung và cầu
B. Nguyên tắc đóng góp
C. Nguyên tắc thay thế
D. Nguyên tắc dự đoán
73. Yếu tố nào sau đây không được coi là một đặc điểm của thị trường bất động sản?
A. Tính thanh khoản cao
B. Tính dị biệt
C. Tính địa phương
D. Tính chu kỳ
74. Khi nào thì việc sử dụng dịch vụ định giá bất động sản trực tuyến là phù hợp?
A. Khi cần định giá một bất động sản phức tạp
B. Khi cần định giá một bất động sản có giá trị cao
C. Khi cần một ước tính giá trị nhanh chóng và sơ bộ
D. Khi cần một báo cáo định giá chính thức cho mục đích pháp lý
75. Khi một khu vực có nhiều dự án cơ sở hạ tầng mới được xây dựng, điều này có tác động gì đến giá trị bất động sản trong khu vực đó?
A. Giá trị bất động sản giảm do ô nhiễm môi trường
B. Giá trị bất động sản tăng do khả năng tiếp cận và tiện ích được cải thiện
C. Giá trị bất động sản không thay đổi
D. Giá trị bất động sản biến động khó lường
76. Đâu là sự khác biệt chính giữa thẩm định giá và định giá bất động sản?
A. Thẩm định giá là ước tính chủ quan, định giá là khách quan
B. Thẩm định giá do chuyên gia thực hiện, định giá do người không chuyên thực hiện
C. Thẩm định giá có tính pháp lý cao hơn định giá
D. Thẩm định giá là quy trình chính thức, định giá có thể là ước tính không chính thức
77. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo như thế nào?
A. Chi phí thay thế tính đến vật liệu và kỹ thuật hiện đại, trong khi chi phí tái tạo sử dụng vật liệu và kỹ thuật ban đầu.
B. Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế.
C. Chi phí thay thế bao gồm cả chi phí thiết kế, chi phí tái tạo thì không.
D. Không có sự khác biệt giữa chi phí thay thế và chi phí tái tạo.
78. Nguyên tắc nào trong định giá bất động sản nói rằng giá trị của một bất động sản bị ảnh hưởng bởi sự hiện diện của các bất động sản tương tự khác?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc cung và cầu
C. Nguyên tắc đóng góp
D. Nguyên tắc dự đoán
79. Đâu là điểm khác biệt chính giữa giá trị thị trường và giá trị bảo hiểm của một bất động sản?
A. Giá trị thị trường bao gồm giá trị đất, giá trị bảo hiểm thì không.
B. Giá trị bảo hiểm thường cao hơn giá trị thị trường.
C. Giá trị thị trường là giá ước tính có thể bán được, giá trị bảo hiểm là chi phí tái thiết.
D. Giá trị thị trường do người mua quyết định, giá trị bảo hiểm do công ty bảo hiểm quyết định.
80. Trong phương pháp chi phí, yếu tố nào sau đây cần được xem xét khi tính toán chi phí hao mòn lũy kế của một tòa nhà?
A. Tuổi đời thực tế và tuổi đời kinh tế còn lại của tòa nhà
B. Chi phí bảo trì hàng năm
C. Lãi suất vay thế chấp
D. Thu nhập ròng từ tòa nhà
81. Loại hình rủi ro nào liên quan đến sự thay đổi của lãi suất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Rủi ro pháp lý
B. Rủi ro thị trường
C. Rủi ro lãi suất
D. Rủi ro lạm phát
82. Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị hiện tại của bất động sản?
A. Chi phí bảo trì hàng năm
B. Tỷ lệ chiết khấu
C. Tỷ lệ lấp đầy
D. Thuế bất động sản
83. Trong định giá bất động sản, việc sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau có ý nghĩa gì?
A. Để tăng độ chính xác của kết quả định giá
B. Để đáp ứng yêu cầu của khách hàng
C. Để giảm chi phí định giá
D. Để tuân thủ quy định của pháp luật
84. Trong quá trình định giá, việc điều chỉnh các yếu tố so sánh (elements of comparison) trong phương pháp so sánh trực tiếp nhằm mục đích gì?
A. Để tăng giá trị của bất động sản mục tiêu
B. Để làm cho các bất động sản so sánh tương đồng hơn với bất động sản mục tiêu
C. Để giảm giá trị của các bất động sản so sánh
D. Để loại bỏ các bất động sản so sánh không phù hợp
85. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng, việc cập nhật kiến thức về định giá bất động sản có vai trò như thế nào?
A. Không quan trọng vì các nguyên tắc định giá không thay đổi
B. Giúp đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn
C. Chỉ cần thiết đối với người mới vào nghề
D. Chỉ cần thiết đối với các chuyên gia định giá
86. Khấu hao trong định giá bất động sản bao gồm những loại nào?
A. Khấu hao vật chất, khấu hao chức năng và khấu hao bên ngoài
B. Khấu hao hữu hình và khấu hao vô hình
C. Khấu hao kỹ thuật và khấu hao kinh tế
D. Khấu hao do hao mòn tự nhiên và khấu hao do lỗi thời
87. Loại hình bất động sản nào thường được định giá bằng phương pháp thặng dư?
A. Nhà ở gia đình
B. Văn phòng cho thuê
C. Đất đai tiềm năng phát triển
D. Cửa hàng bán lẻ
88. Chỉ số giá bất động sản (Real Estate Price Index – REPI) được sử dụng để làm gì?
A. Định giá một bất động sản cụ thể
B. Theo dõi sự thay đổi giá bất động sản theo thời gian
C. Dự báo giá bất động sản trong tương lai
D. Tính toán chi phí xây dựng bất động sản
89. Theo Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực), việc định giá đất sẽ có những thay đổi quan trọng nào so với quy định hiện hành?
A. Bãi bỏ khung giá đất
B. Quy định cụ thể về phương pháp định giá đất
C. Tăng cường tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất
D. Tất cả các đáp án trên
90. Khi một bất động sản có nhiều tiềm năng phát triển khác nhau, làm thế nào để xác định ‘highest and best use’ một cách khách quan?
A. Chọn phương án phát triển mang lại lợi nhuận cao nhất cho nhà đầu tư
B. Chọn phương án phát triển phù hợp với quy hoạch của địa phương
C. Phân tích tính khả thi của từng phương án về mặt pháp lý, tài chính và vật chất
D. Chọn phương án phát triển được nhiều người ủng hộ nhất
91. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo như thế nào?
A. Chi phí thay thế tính đến vật liệu và kỹ thuật hiện đại, trong khi chi phí tái tạo sử dụng vật liệu và kỹ thuật ban đầu.
B. Chi phí tái tạo tính đến vật liệu và kỹ thuật hiện đại, trong khi chi phí thay thế sử dụng vật liệu và kỹ thuật ban đầu.
C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
D. Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế.
92. Điều gì KHÔNG phải là một yếu tố cần xem xét khi định giá đất đai?
A. Vị trí
B. Quy hoạch sử dụng đất
C. Tiện ích công cộng
D. Màu sắc của đất
93. Quy trình thẩm định giá bất động sản thường bao gồm các bước nào?
A. Kiểm tra bất động sản, thu thập dữ liệu thị trường, phân tích dữ liệu và đưa ra kết luận về giá trị.
B. Chỉ thu thập dữ liệu thị trường và đưa ra kết luận về giá trị.
C. Chỉ kiểm tra bất động sản và đưa ra kết luận về giá trị.
D. Chỉ phân tích dữ liệu và đưa ra kết luận về giá trị.
94. Một thẩm định viên sử dụng phương pháp nào để ước tính giá trị của một tòa nhà văn phòng cho thuê?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh trực tiếp
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
95. Lãi suất chiết khấu (discount rate) trong phương pháp thu nhập phản ánh điều gì?
A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
B. Tỷ suất sinh lời tối thiểu mà nhà đầu tư yêu cầu để bù đắp rủi ro.
C. Chi phí quản lý bất động sản.
D. Thuế suất thu nhập doanh nghiệp.
96. Phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để định giá đất chưa phát triển?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
97. Phương pháp thu nhập thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất nông nghiệp
B. Nhà ở gia đình
C. Văn phòng cho thuê
D. Nhà kho
98. Trong phương pháp thặng dư, giá trị của bất động sản được xác định bằng cách nào?
A. Ước tính giá trị tiềm năng của bất động sản sau khi phát triển trừ đi chi phí phát triển.
B. Ước tính chi phí xây dựng lại bất động sản.
C. So sánh với các bất động sản tương tự đã bán gần đây.
D. Tính toán thu nhập ròng mà bất động sản có thể tạo ra.
99. Thu nhập ròng (NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu trừ đi tất cả các chi phí.
B. Tổng doanh thu trừ đi chi phí hoạt động.
C. Tổng doanh thu trừ đi chi phí tài chính.
D. Tổng doanh thu trừ đi thuế.
100. Trong định giá bất động sản, ‘highest and best use’ (sử dụng tối ưu và hiệu quả nhất) có nghĩa là gì?
A. Sử dụng hiện tại của bất động sản.
B. Sử dụng tạo ra giá trị cao nhất cho bất động sản, hợp pháp, khả thi về tài chính và khả năng thực hiện cao.
C. Sử dụng được quy định bởi quy hoạch sử dụng đất.
D. Sử dụng mà chủ sở hữu mong muốn.
101. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ lệ vốn hóa (CAP rate)?
A. Lãi suất giảm
B. Rủi ro đầu tư tăng
C. Tăng trưởng kinh tế
D. Nhu cầu thuê nhà tăng
102. Yếu tố nào sau đây có thể dẫn đến khấu hao kinh tế?
A. Vật liệu xây dựng kém chất lượng.
B. Sự thay đổi trong điều kiện kinh tế địa phương.
C. Thiết kế lỗi thời.
D. Hao mòn tự nhiên.
103. Khi nào thì phương pháp chi phí là phù hợp nhất để định giá bất động sản?
A. Khi có nhiều giao dịch mua bán bất động sản tương tự trên thị trường.
B. Khi bất động sản tạo ra thu nhập ổn định.
C. Khi bất động sản là mới hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt và ít có giao dịch so sánh.
D. Khi thị trường bất động sản đang suy thoái.
104. Điều gì là quan trọng nhất khi chọn các bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Chúng phải có cùng màu sơn và kiểu kiến trúc.
B. Chúng phải nằm trên cùng một con phố.
C. Chúng phải tương tự về đặc điểm, vị trí và thời gian bán gần đây.
D. Chúng phải được bán bởi cùng một công ty môi giới.
105. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÔNG được định giá bằng phương pháp chi phí?
A. Nhà máy điện
B. Trường học
C. Trung tâm thương mại
D. Đất trống
106. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh giá của các bất động sản tương tự đã bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
107. Loại chi phí nào sau đây KHÔNG được bao gồm trong chi phí xây dựng khi sử dụng phương pháp chi phí?
A. Chi phí vật liệu
B. Chi phí nhân công
C. Chi phí thiết kế
D. Chi phí tài chính
108. Điều gì KHÔNG phải là một hình thức khấu hao?
A. Khấu hao vật chất
B. Khấu hao chức năng
C. Khấu hao kinh tế
D. Khấu hao tài chính
109. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, nếu một bất động sản so sánh có một đặc điểm tốt hơn so với bất động sản mục tiêu, thẩm định viên sẽ làm gì?
A. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.
B. Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.
C. Không điều chỉnh gì cả.
D. Loại bỏ bất động sản so sánh này.
110. Điều gì KHÔNG phải là một ví dụ về khấu hao chức năng?
A. Hệ thống sưởi hoặc làm mát không hiệu quả.
B. Thiết kế bố trí không hợp lý.
C. Vật liệu xây dựng đã lỗi thời.
D. Sơn bị bong tróc.
111. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa (CAP rate)?
A. Rủi ro đầu tư
B. Lãi suất thị trường
C. Tình trạng của người thuê
D. Triển vọng tăng trưởng thu nhập
112. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí
B. Tình trạng kinh tế
C. Màu sơn của tường
D. Lãi suất ngân hàng
113. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra khấu hao chức năng?
A. Hao mòn tự nhiên của các bộ phận xây dựng.
B. Sự thay đổi trong quy hoạch sử dụng đất.
C. Thiết kế lỗi thời hoặc không hiệu quả.
D. Các yếu tố kinh tế bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
114. Mục đích của việc điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
A. Để làm cho giá của chúng giống với giá của bất động sản mục tiêu.
B. Để phản ánh sự khác biệt giữa các đặc điểm của chúng và bất động sản mục tiêu.
C. Để tăng giá trị của chúng.
D. Để giảm giá trị của chúng.
115. Thẩm định viên bất động sản có trách nhiệm gì?
A. Bảo đảm giá trị bất động sản cao để thu hút người mua.
B. Đưa ra ý kiến khách quan, độc lập về giá trị của bất động sản.
C. Đại diện cho quyền lợi của người bán để đạt được giá bán cao nhất.
D. Đại diện cho quyền lợi của người mua để mua được bất động sản với giá thấp nhất.
116. Khấu hao trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Sự gia tăng giá trị của bất động sản theo thời gian.
B. Sự giảm giá trị của bất động sản do hao mòn, lỗi thời hoặc các yếu tố khác.
C. Chi phí bảo trì hàng năm của bất động sản.
D. Thuế bất động sản phải trả hàng năm.
117. Trong định giá bất động sản, ‘giá trị thị trường’ được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.
C. Giá có khả năng nhất mà một bất động sản sẽ đạt được trong một thị trường cạnh tranh, mở cửa, với các bên hành động một cách thông minh và không bị ép buộc.
D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản.
118. Chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí hoạt động khi tính toán thu nhập ròng (NOI)?
A. Bảo trì và sửa chữa
B. Thuế bất động sản
C. Thanh toán thế chấp
D. Bảo hiểm
119. Một thẩm định viên nên làm gì nếu họ không có đủ chuyên môn để định giá một loại bất động sản cụ thể?
A. Chấp nhận công việc và cố gắng hết sức.
B. Từ chối công việc hoặc hợp tác với một chuyên gia có kinh nghiệm.
C. Giả định rằng tất cả các bất động sản đều giống nhau và sử dụng phương pháp quen thuộc nhất.
D. Tìm một thẩm định viên khác để thay thế.
120. CAP rate (tỷ lệ vốn hóa) được tính bằng công thức nào?
A. Doanh thu thuần / Giá trị bất động sản
B. Giá trị bất động sản / Doanh thu thuần
C. Tổng doanh thu / Tổng chi phí
D. Tổng chi phí / Tổng doanh thu
121. Khi định giá một bất động sản cho mục đích tính thuế, cơ quan thuế thường sử dụng phương pháp nào?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp so sánh.
D. Sử dụng kết hợp nhiều phương pháp và tuân theo quy định của pháp luật.
122. Đâu là hạn chế chính của phương pháp chi phí trong định giá bất động sản?
A. Khó xác định chi phí xây dựng chính xác.
B. Không tính đến yếu tố vị trí của bất động sản.
C. Không phản ánh được sự thay đổi của thị trường.
D. Bỏ qua yếu tố hao mòn của công trình.
123. Phương pháp thặng dư thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất nông nghiệp.
B. Nhà ở riêng lẻ.
C. Trung tâm thương mại đã đi vào hoạt động ổn định.
D. Dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển.
124. Khi định giá một trang trại, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt?
A. Mật độ dân cư xung quanh.
B. Tiềm năng phát triển khu dân cư.
C. Chất lượng đất và khả năng sản xuất nông nghiệp.
D. Số lượng cửa hàng tiện lợi trong khu vực.
125. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của một bất động sản?
A. Tình trạng pháp lý của bất động sản.
B. Mức độ ô nhiễm môi trường xung quanh.
C. Sở thích cá nhân của người định giá.
D. Vị trí và tiện ích của bất động sản.
126. Trong định giá bất động sản, ‘hao mòn hữu hình’ đề cập đến điều gì?
A. Sự lỗi thời về chức năng của công trình.
B. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố kinh tế bên ngoài.
C. Sự xuống cấp vật lý của công trình theo thời gian.
D. Sự thay đổi trong quy định pháp luật về sử dụng đất.
127. Phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để định giá quyền sử dụng đất thuê?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền thuê).
D. Phương pháp thặng dư.
128. Trong định giá bất động sản, ‘dòng tiền tự do’ (free cash flow) là gì?
A. Tổng doanh thu từ bất động sản.
B. Thu nhập ròng (NOI) trừ đi chi phí vốn.
C. Thu nhập ròng (NOI) cộng với khấu hao.
D. Tổng chi phí hoạt động của bất động sản.
129. Trong định giá bất động sản, việc chiết khấu dòng tiền (discounted cash flow – DCF) được sử dụng trong phương pháp nào?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp so sánh.
D. Phương pháp thặng dư.
130. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra hao mòn kinh tế (economic obsolescence) cho một bất động sản?
A. Sự xuống cấp vật lý của công trình.
B. Sự lỗi thời về thiết kế.
C. Sự suy giảm kinh tế của khu vực lân cận.
D. Sự thay đổi trong quy định xây dựng.
131. Khi định giá một khách sạn, yếu tố nào sau đây quan trọng nhất?
A. Số lượng phòng ngủ.
B. Công suất phòng và doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR).
C. Diện tích sảnh.
D. Số lượng nhân viên.
132. Khi định giá một bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến yếu tố nào nhất?
A. Tiềm năng tăng giá trong tương lai.
B. Giá trị thanh lý nhanh chóng trong trường hợp tịch biên.
C. Chi phí bảo trì và vận hành bất động sản.
D. Khả năng tạo ra thu nhập ổn định từ bất động sản.
133. Trong định giá bất động sản, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng để làm gì?
A. Tính toán chi phí xây dựng lại bất động sản.
B. Ước tính doanh thu tiềm năng từ bất động sản.
C. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị bất động sản.
D. Xác định mức độ rủi ro của khoản đầu tư bất động sản.
134. Khái niệm ‘giá trị thị trường’ trong định giá bất động sản được hiểu là gì?
A. Mức giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Mức giá trung bình của các bất động sản tương tự trong khu vực.
C. Mức giá hợp lý nhất mà một người mua sẵn sàng trả và một người bán sẵn sàng nhận, trong điều kiện thị trường tự do và cạnh tranh.
D. Mức giá được ghi trong hợp đồng mua bán đã công chứng.
135. Hao mòn chức năng (functional obsolescence) trong định giá bất động sản là gì?
A. Sự xuống cấp về mặt vật lý của công trình.
B. Sự lỗi thời do thiết kế hoặc công nghệ không còn phù hợp.
C. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố kinh tế bên ngoài.
D. Sự thay đổi trong quy định pháp luật về xây dựng.
136. Yếu tố nào sau đây ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong định giá bất động sản?
A. Chi phí xây dựng.
B. Lãi suất ngân hàng và mức độ rủi ro của khoản đầu tư.
C. Diện tích bất động sản.
D. Số lượng phòng ngủ.
137. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ ‘lợi thế địa điểm’ (plottage value) đề cập đến điều gì?
A. Giá trị tăng thêm khi hợp nhất nhiều lô đất nhỏ thành một lô đất lớn hơn.
B. Giá trị của các tiện ích công cộng xung quanh bất động sản.
C. Giá trị của quyền sử dụng đất lâu dài.
D. Giá trị của cảnh quan tự nhiên xung quanh bất động sản.
138. Trong định giá bất động sản, ‘giá trị đặc biệt’ (special value) được hiểu là gì?
A. Giá trị thị trường của bất động sản.
B. Giá trị tăng thêm do các yếu tố chủ quan của người mua hoặc người bán.
C. Giá trị được xác định bởi cơ quan nhà nước.
D. Giá trị thanh lý nhanh của bất động sản.
139. Trong phương pháp thu nhập, thu nhập ròng (Net Operating Income – NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu trừ đi chi phí tài chính.
B. Tổng doanh thu trừ đi chi phí hoạt động.
C. Tổng doanh thu trừ đi chi phí khấu hao.
D. Tổng doanh thu trừ đi thuế thu nhập.
140. Trong định giá bất động sản, việc phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) được sử dụng để làm gì?
A. Xác định các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị bất động sản.
B. Tính toán chi phí xây dựng lại bất động sản.
C. Ước tính doanh thu tiềm năng từ bất động sản.
D. Xác định mức độ rủi ro của khoản đầu tư bất động sản.
141. Khi định giá một bất động sản đặc biệt (ví dụ: di tích lịch sử), phương pháp nào thường được ưu tiên sử dụng?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp so sánh.
D. Kết hợp nhiều phương pháp và chú trọng yếu tố lịch sử, văn hóa.
142. Một bất động sản có vị trí đắc địa nhưng lại bị hạn chế về chiều cao xây dựng. Hạn chế này ảnh hưởng đến yếu tố nào trong định giá?
A. Hao mòn vật lý.
B. Hao mòn chức năng.
C. Hao mòn kinh tế.
D. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
143. Trong định giá bất động sản, ‘tỷ lệ trống’ (vacancy rate) được sử dụng để làm gì?
A. Tính toán chi phí bảo trì và vận hành.
B. Ước tính doanh thu tiềm năng từ cho thuê.
C. Xác định mức độ cạnh tranh trên thị trường.
D. Đánh giá rủi ro của khoản đầu tư bất động sản.
144. Phương pháp chiết trừ trong định giá bất động sản thường được sử dụng khi nào?
A. Khi bất động sản có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.
B. Khi có đủ dữ liệu so sánh về các bất động sản tương đồng.
C. Khi giá trị đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị bất động sản.
D. Khi không thể tách bạch giá trị của đất và công trình xây dựng trên đất.
145. Trong định giá bất động sản, ‘giá trị bảo hiểm’ (insurable value) là gì?
A. Giá trị thị trường của bất động sản.
B. Chi phí xây dựng lại hoặc thay thế công trình trong trường hợp bị tổn thất.
C. Giá trị được ghi trong hợp đồng bảo hiểm.
D. Giá trị thanh lý nhanh của bất động sản.
146. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được coi là một yếu tố điều chỉnh khi sử dụng phương pháp so sánh?
A. Thời gian bán.
B. Vị trí.
C. Tình trạng pháp lý.
D. Cảm xúc cá nhân của người mua.
147. Trong phương pháp so sánh, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản mục tiêu được gọi là gì?
A. Phân tích hồi quy.
B. Ước tính chi phí thay thế.
C. Điều chỉnh quy mô.
D. Điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
148. Trong định giá bất động sản, ‘giá trị thanh lý’ (liquidation value) khác với ‘giá trị thị trường’ như thế nào?
A. Giá trị thanh lý luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị thanh lý là giá trị ước tính trong điều kiện bán nhanh, có thể thấp hơn giá trị thị trường.
C. Giá trị thanh lý chỉ áp dụng cho bất động sản thương mại.
D. Giá trị thanh lý và giá trị thị trường là hai khái niệm đồng nhất.
149. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ ‘highest and best use’ (sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) có nghĩa là gì?
A. Sử dụng hiện tại của bất động sản.
B. Sử dụng tạo ra giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về mặt tài chính và phù hợp về mặt vật lý.
C. Sử dụng được quy định trong quy hoạch sử dụng đất.
D. Sử dụng mang lại lợi ích lớn nhất cho cộng đồng.
150. Phương pháp định giá đất nào phù hợp nhất khi có nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công trên thị trường?
A. Phương pháp chiết trừ.
B. Phương pháp thặng dư.
C. Phương pháp so sánh trực tiếp.
D. Phương pháp thu nhập.